¿De que hablaremos aquí?
Introducción
¡Hola a todos! hoy vamos a explorar un tema crucial para quienes consideran invertir en propiedades de alquiler en Quebec: los impuestos sobre los ingresos por alquiler. En Canadá, casi 1,4 millones de hogares generan ingresos por alquiler. Con un aumento del 11% en los alquileres durante 2022, este tema se vuelve más relevante que nunca. Si estás pensando en alquilar una propiedad, quédate con nosotros para conocer todos los detalles fiscales que necesitas saber.
¿Cómo se Graván los Ingresos por Alquiler?
Cuando hablamos de los ingresos por alquiler en Canadá, es esencial entender cómo se gravan. En términos sencillos, los ingresos que obtienes por alquilar una propiedad se suman a tus otros ingresos y se gravan según tu tasa impositiva marginal. Esto significa que el dinero que ganas por alquiler se grava a la misma tasa que tu último dólar de ingresos.
Por ejemplo, si tu tasa impositiva marginal es del 30%, los ingresos por alquiler que ganes se añadirán a tus otros ingresos y se gravarán al 30% en el tramo superior de tu ingreso total.
Propiedad Compartida
Si compartes la propiedad de alquiler con otra persona, los ingresos también se dividen entre los propietarios según su participación en la propiedad. Cada propietario pagará impuestos a su propia tasa marginal. Esto es importante para asegurarte de que todos los involucrados estén al tanto de sus responsabilidades fiscales.
Gastos Deductibles
Antes de calcular el monto que debes pagar en impuestos sobre los ingresos por alquiler, puedes reducir tus ingresos netos reclamando ciertos gastos. Estos gastos pueden incluir:
- Servicios Públicos: El costo de electricidad, agua, gas y otros servicios que pagas por el uso de la propiedad.
- Impuestos a la Propiedad: Los impuestos anuales que pagas por ser propietario de la propiedad.
- Seguros: Primas de seguro relacionadas con la propiedad de alquiler.
- Mantenimiento y Reparaciones: Costos para mantener la propiedad en buen estado y reparar cualquier daño.
- Honorarios Profesionales: Pagos a contadores, abogados o agentes inmobiliarios por sus servicios.
- Publicidad: Costos asociados con la promoción de tu propiedad para atraer inquilinos.
- Honorarios de Gestión y Administración: Si contratas una empresa para gestionar la propiedad, sus honorarios son deducibles.
- Salarios y Beneficios: Si tienes personal que trabaja en la propiedad, como un conserje, estos costos también pueden ser deducibles.
Estos gastos se restan de tus ingresos por alquiler, reduciendo así la cantidad de ingresos que se someterán a impuestos.
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Deducción por Depreciación
Un aspecto clave en la fiscalidad de los ingresos por alquiler es la deducción por depreciación. Los edificios, equipos y mobiliario se consideran activos depreciables. Aunque no puedes deducir el costo inicial de estos activos, puedes deducir una parte cada año, lo que se conoce como “asignación para costos de capital”.
La cantidad que puedes deducir anualmente depende del tipo de bien. Por ejemplo, un edificio puede tener una vida útil estimada de 25 años, y puedes deducir un porcentaje del costo del edificio cada año durante ese período.
Impuesto sobre Ganancias de Capital
Otro aspecto importante es el impuesto sobre las ganancias de capital. Cuando vendes una propiedad de alquiler, generalmente obtienes una ganancia o pérdida de capital, la cual se grava al 50%. Esto significa que el 50% de la ganancia se considera ingreso imponible.
Si has reclamado deducciones por depreciación a lo largo de los años, la recuperación de estas deducciones se grava en su totalidad. La ganancia de capital se calcula como el precio de venta menos el costo de capital de la propiedad en el momento de la compra. Si el precio de venta es mayor que el costo de capital ajustado (que incluye mejoras realizadas), la diferencia es tu ganancia de capital.
Ejemplo de Cálculo
Para aclarar, veamos un ejemplo:
Imagina que Lizette vende su propiedad de alquiler por $500,000. De esta cantidad, $300,000 corresponden al terreno y $200,000 al edificio. Lizette compró la propiedad por $250,000, desglosado en $150,000 para el terreno y $100,000 para el edificio. Realizó mejoras por $50,000 al edificio.
- Costo de Capital Total del Edificio: $150,000
- Costo de Capital No Depreciado en el Momento de la Venta: $75,000
- Ganancia de Capital: Venta ($500,000) – Comisiones ($20,000) – Costo de Capital Inicial ($300,000) = $180,000. El 50% de esta ganancia está sujeto a impuestos, es decir, $90,000.
En cuanto a la recuperación de la depreciación, si se dedujeron $100,000 para la compra inicial del edificio más $50,000 en mejoras, y se realizó una depreciación de $75,000, la recuperación de depreciación sería de $75,000, la cual está totalmente sujeta a impuestos.
Si Lizette tiene una tasa impositiva del 40%, pagará $66,000 en impuestos sobre la ganancia de capital y la recuperación de depreciación.
Consideraciones sobre la Propiedad a través de una Empresa
Finalmente, te preguntarás si es ventajoso mantener la propiedad a través de una empresa. Aunque formar una empresa puede ofrecer ventajas fiscales en algunos casos, para propiedades de alquiler no siempre es la mejor opción. Las propiedades de alquiler generan ingresos pasivos y podrías terminar pagando más impuestos sobre tus ingresos si consideras el monto después de impuestos que recibirás personalmente.
Las propiedades en una empresa pueden implicar complejidades adicionales y no siempre garantizan ahorros fiscales. Por lo tanto, es crucial analizar cuidadosamente tu situación y consultar con un profesional.
Consulta con un Profesional
Si estás pensando en alquilar una propiedad o comprar una propiedad rentable, te recomiendo encarecidamente discutir tus planes con un asesor financiero. Un experto te ayudará a entender los aspectos fiscales específicos y a integrar toda la información en tu plan financiero general.
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